跟兩年前的成交高峰期相比，百花片區大部分樓盤價格跌幅都在3成左右。　　“以前一個月賣10套左右，現在新政出臺后半個月就成交了20套。”深圳推出兩大樓市新政一周后，百花片區的中介向南都灣財社記者表示，成交量有明顯提升。　　深圳樓市兩大新政實施后的一周，據深房中協統計，第48周(11.27-12.3)全市二手房(含自助)錄得1115套，環比上漲15.5%，二手房錄得量明顯上升。政策經過一周時間的落地轉化本周二手房錄得量有明顯回升，周成交量再次突破千套關口。(注：錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數。)　　在二手成交數據回暖的同時，市場再次傳出有豪宅連夜漲價、有名校學區連日成交數十套的消息。隨著新政已落地近半月，那么深圳樓市在成交、價格、情緒方面發生了哪些真實的變化？　　數據：800萬以上高總價房源成交上漲　　11月22日深圳官宣兩大新政：二套房首付由7-8成調整為4成；取消成交總價750萬的豪宅線。業內普遍認為，新政能進一步激發改善型群體需求，促進成交，但政策出臺已有一周，不少人卻覺得市場反應似乎并不熱烈。　　上周有龍華中介告訴灣財社記者，政策出臺后來看房的有小幅增加，但成交量并未見明顯回暖，門店11月僅有三四套房源成交。　　“新政主要針對改善性住宅產品，讓很多剛改戶型受到追捧，政策并不是全面性的是具有針對性的，因此導致很多人覺得沒效果。”深圳中原總經理鄭叔倫表示，新政后咨詢量大幅增加，說明有意向的客戶大增，成交自然也會同步增加。　　事實上，從市場過去一周成交來看，本次政策調整更利好此前高總價房源。樂有家研究中心數據顯示，新政前一周，800萬及以上房源的成交總占比為21%，新政后該占比小幅上漲23.7%。可見高總價房源市場活躍度有所提升，追求高端房源的改善客入場。　　值得一提的是，上周深圳還有多個千萬級的法拍房溢價成交。南山區紅樹西岸三套千萬級別豪宅在阿里法拍上均溢價100%成交，其中有房源最終成交單價超20萬/㎡，刷新近段時間小區成交紀錄；而蛇口半島城邦同樣有兩套房源溢價成交，競拍火熱。　　“深圳新政之后，對于購買第二套住宅的客戶來講帶來非常大的利好，尤其是改善客戶。”美聯物業全國研究總監何倩茹上周在接受灣財社記者采訪時表示，改善客戶本來就有比較充足的資金實力，所以目標會更加偏向于高檔次的項目。　　現象：學區房標志性片區成交漲價格跌　　在深圳，高總價的住宅，除了產品力強的豪宅外，還有一種便是學區房。而在新政后，網傳名校資源聚集的百花學區房短短幾天內成交了10套，深圳人買學區房的積極性又高漲了起來。　　“以前一個月賣10套左右，現在新政出臺后半個月就成交了20套。”百花片區的中介向灣財社記者表示，新政確實有刺激成交量，多數是有學位需求的家長。　　其向灣財社記者表示，原因主要有三點：一是百花片區面積在144㎡以下的2-3房總價普遍在750萬以上，樓市新政后至少稅費可以少交幾十萬；其次，二套首付降低四成對買家來說買入成本大大降低；最后，年底家長們為明年春天入學做準備，通常是買入學區房的小高峰。這三點共同促進了學區房的成交增長。　　但單看價格方面，深圳的學區房本輪并未出現大幅增長。以百花片區為例，目前百花片區成交活躍的長城二花園有109㎡的房源報價980萬，折合單價8.92萬元/㎡，去年11月同小區同戶型房源成交價大概在1000萬，波動幅度不大。片區的中介向灣財社記者表示，新政后業主漲價的情況并不多，掛牌價格變化主要取決于業主的心態，除非業主心態崩潰才會大幅讓價。　　跟兩年前的成交高峰期相比，百花片區大部分樓盤價格跌幅都在3成左右。據深圳中原今年10月份統計的掛牌均價來看，相對于2021年10月，掛牌均價跌幅最高的長城大廈（三花園）達到了35.1%的跌幅；長城大廈（二花園）10月掛牌均價為10.16萬，跌幅為28.3%。　　價格：近8成二手房成交價低于指導價　　“其實很多業主如果誠心賣的話并不會漲價，因為他覺得現在是比較好的時機賣房。之前出‘雙證合一’政策時確實有業主漲價，但他們發現漲價根本成交不了，所以現在即使出了這個政策，很多人會覺得是‘偽陽春’，一些誠心賣的業主反而會趁著這個時機出手。”針對片區內的賣家是否在政策后有漲價的情況，蛇口片區的中介同樣向灣財社記者表示并不多。　　“但政策后市場的熱度確實有在提升。”12月5日，南山蛇口片區的中介告訴灣財社記者，門店近期的問詢量在增加，11月份的成交量比10月份更好，主要原因便來自買家的活躍度在增加的同時，另一方面賣家也更為理性，兩者共同促進了深圳豪宅市場的短期成交。　　價格合適或是促成成交的核心因素。“深圳樓市已經見底。”在走訪中還有多位中介向灣財社記者表示，現在房源的價格大多回歸到指導價，多數購房者都覺得是比較好的入手時機。　　灣財社記者注意到，11月二手房成交價低于指導價占比近八成。樂有家研究中心最新數據顯示，11月二手房成交價低于指導價占比已達到78%，較10月大幅提升7個百分點，較今年1月大幅提升了41個百分點。當前深圳房價距離高峰期已經跌了30%以上，部分樓盤價格回到2018年。　　聚焦　　價格偏差值創紀錄 二手在售逼近6萬套　　深圳二手成交價與指導價偏差值創紀錄的同時，二手房在售量也逼近6萬套再創新高。　　據深房中協公開在售二手房源量數據統計，2023年12月4日，全市共有59011套有效二手房源在售，較上周增加994套，掛盤量持續上升。　　采寫：南都·灣財社記者 孫陽